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Grunddaten, Lage und Objektfotos für den Bankexport
Werte fließen in DealScore 2.0 (Lage 10% + Upside 10%) ein.
Diese Angaben braucht der Marktbericht für Sachwert- und Ertragswertverfahren. Sie bleiben am Objekt gespeichert und werden bei der Objektwahl im Marktbericht wieder eingesetzt — hier lassen sie sich ansehen und ändern, ohne einen Bericht zu erzeugen. Alles freiwillig: was fehlt, rechnet der Bericht nicht halb, sondern gar nicht.
Die NHK 2010 kennen die Hausform nur bei Ein- und Zweifamilienhäusern. Mehrfamilienhäuser haben dort eigene Gebäudearten ohne Hausform, Eigentumswohnungen werden nicht über die NHK bewertet — bei beiden bleibt dieser Block leer. Das ist kein fehlendes Feld.
Stufen 1 bis 5 nach SW-RL 2012, Anlage 2, halbe Stufen erlaubt. Alle neun oder keins — bei einer Lücke rechnet der Bericht mit der glatten Standardstufe oben.
Herstellungskosten heute, ohne Baunebenkosten — die stecken in den NHK bereits drin.
Nur für den Ausnahmefall. Leer heißt: der Bericht holt den Wert selbst — Liegenschaftszins aus der Parametertabelle, Bodenrichtwert über BORIS.
Kaufpreis, Nebenkosten, Gesamtinvestition und Prognose-Annahmen
Welche Bereiche der Immobilie sind sanierungsbedürftig? Klick zum Aktivieren — die geschätzten Kosten fließen in die Sanierungskostenkalkulation ein.
Detaillierte Aufschlüsselung — die Felder summieren sich automatisch und füllen die Inventarkosten oben.
Diese Aufschlüsselung wird vom BMF-Rechner gelesen, um Inventar korrekt vom Immobilien-Kaufpreis zu trennen.
Mietstruktur, Nettokaltmiete und Warmmiete
Bezogen auf die Wohnfläche aus Tab"Objekt".
Konstante Mietsteigerung pro Jahr (Standard).
Diskrete Mieterhöhungen — z.B. bei Staffelmieten oder geplanten Anpassungen.
Vollständige Steuerlogik – AfA, Progression, jährliche Werbungskosten und Finanzamt-PDFs
Dein Grenzsteuersatz wirkt auf das steuerliche Ergebnis dieses Objekts — Miete abzüglich Kosten und AfA. Daraus entsteht die Steuer und daraus der Cashflow nach Steuer. Im Portfolio-Cockpit werden die Cashflows nach Steuer deiner Bestandsobjekte addiert.
Die Objekte verschieben sich gegenseitig nicht die Progression. Jedes rechnet mit demselben Grenzsteuersatz aus deinem zvE. Ein Verlust aus Objekt A senkt in dieser Rechnung nicht den Steuersatz von Objekt B — in deiner echten Steuererklärung tut er das sehr wohl, weil dort alle Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung zusammenfließen.
Was das heißt: je Objekt ist die Zahl eine saubere Einzelbetrachtung. Die Summe im Cockpit ist die Summe dieser Einzelbetrachtungen — nicht die Steuer, die am Ende auf deinem Bescheid steht. Bei mehreren Objekten mit Anfangsverlusten liegt die tatsächliche Entlastung eher höher.
Ein Sonderfall ist bereits abgebildet: gehört das Objekt einer Gesellschaft, rechnet DealPilot ab dem Übergabestichtag mit dem Körperschaftsteuersatz statt mit deinem Grenzsteuersatz — im Stichtagsjahr monatsgenau geteilt.
Diese Werte fließen in alle Steuer-Berechnungen ein. Der Grenzsteuersatz wird automatisch aus dem zvE nach §32a EStG (Tarif 2026) berechnet — manuelles Übersteuern möglich.
Mit dem BMF-Rechner kannst du Gebäude- und Bodenanteil sowie den AfA-Satz nach amtlicher Methode (Sachwertverfahren) ermitteln.
Gebäude wird über die Nutzungsdauer (Standard 50 J), bewegliche Wirtschaftsgüter (Küche, Möbel, Geräte) separat über die Inventar-Nutzungsdauer abgeschrieben.
Die Sonder-AfA nach § 7b EStG erlaubt zusätzliche 5% AfA jährlich in den ersten 4 Jahren — obendrauf zur regulären linearen oder degressiven AfA. Bedingungen sind streng (siehe unten).
Voraussetzungen bestätigen:
Berechnet die jährliche Steuerwirkung der Immobilie nach offiziellem EStG-Tarif 2026 mit echter Progression. Die Felder oben (zvE, AfA, Sanierung) gehen automatisch ein.
Verlauf über die ersten 15 Jahre. Verluste aus V+V mindern dein zvE → Erstattung. Mit fortschreitender Tilgung sinken die Schuldzinsen → irgendwann positives Ergebnis → Nachzahlung.
Hier kannst du pro Jahr Verluste/Werbungskosten manuell überschreiben. Der App-Vorschlag basiert auf deinen Eingaben (Mietsteigerung, Tilgungsplan, AfA). Manuelle Änderungen fließen in die Cashflow-Projektion und in den Steuerverlauf oben ein.
Darlehensstruktur, Zinsbindung, Restschuld und Anschlussfinanzierung
Aktuelle Zinslage am Markt — alle Details zur Empfehlung
Diese beiden Werte sind die Hebel, an denen die Bauzinsen hängen. Der EZB-Leitzins steuert kurzfristige Refinanzierung, EURIBOR 3M ist der Geldmarkt-Referenzzins.
Banken refinanzieren Wohnungsbau-Darlehen über Pfandbriefe. Der Bauzins ergibt sich aus Pfandbrief-Rendite plus Bank-Marge — abhängig von Beleihung (LTV) und Bonität.
Konservativ rechnen: z.B. 5,0 % Zins und 1,0 % Tilgung als Puffer. Diese Werte fließen in die 3-Phasen-Berechnung und Projektion ein.
Konservativ rechnen: z.B. 5,0 % Zins und 1,0 % Tilgung als Puffer. Greift nach Ablauf der oben gesetzten Zinsbindung.
Alle laufenden Kosten – umlagefähig und nicht umlagefähig pro Jahr
DealPilot bewertet deine Zahlen — Bewertung, Stärken, Risiken, Verhandlungsempfehlung, Bankargumente, Fazit
Alle KPIs, Szenarien, Charts und Projektion
Diese Werte fließen in den DealScore 2.0 ein. Eingabe direkt in den jeweiligen Tabs (Objekt, Investition, Miete) — hier nur die Übersicht.
Bei Tilgungsaussetzung läuft das Hauptdarlehen mit reinen Zinsen. Parallel sparst du in den Bausparvertrag ein, bis das Mindestguthaben für die Zuteilung erreicht ist. Bei Zuteilung lösen Sparguthaben + Bauspardarlehen das Hauptdarlehen ab.
Wie setzt sich dein Vermögenszuwachs nach 10 Jahren zusammen? Wir betrachten Tilgung, Cashflow und Wertsteigerung — und ziehen den Eigenanteil ab, den du aus eigener Tasche zugeschossen hast (bei negativem Cashflow).
Wertsteigerung = Wert-Anker × ((1 + p.a.)Jahre − 1)
Vergleich zwischen aktueller Phase, Ende der Zinsbindung und der Anschlussfinanzierung.
Lokal gespeicherte Kalkulationen – kein Server nötig
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